房屋买卖合同是否无效 房屋买卖合同被确认无效后的问题如何处理

作者&投稿:木黎 (若有异议请与网页底部的电邮联系)
现在的主动权在产权人(出售人)手中而不是在你手中,只要产权人(出售人)认可他母亲的签字,那合同就是有效的!反过来说,如果他想反悔,他随时都可以解除合同(找借口说他母亲未经他授权,签订的合同是无效的),但是对你来说,你亲笔签的字是具有法律效力的,你是不能以此为借口解除合同的,如果你单方面解除合同,那就是你违约,你所教的14000元定金将不会被退还!

没有公正过的委托书没有用的,就算产证上是产权人和他母亲两个人的名字,也不可以,必须要当事人全体签字,合同才有效。

你好,今年四月我在中介买套房子,签合同时卖方的妻子不在场,也没签字,产权证是他本人我帮他还了抵押贷款,现在办过户手续时,他妻子说不知道卖房这件事、说我们签的合同无效



在什么情况下房屋买卖合同是无效的合同!·~


买房,几乎是每个人都会接触到的事。但在商品房买卖中其实存在诸多法律风险,最需要警惕的就是商品房买卖合同无效的情况,因为合同是交易的重要凭证,如果合同无效,将导致严重的后果。商品房买卖合同无效的情况大体可分为两大类。第一个大类是所有合同都适用的合同无效的情况,具体包括:1、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效;2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效;3、双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的;4、违反国家和社会公共利益的,以合法事实掩盖非法目的的。第二个大类就是房屋买卖合同所所具有的包括其独特性质的合同无效的情形,包括:1、出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的;2、房地产分离出卖;3、出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋;4、出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同等。法律依据:《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。如果有认定为有效,就要在起诉前取得商品房预售许可证明。

房屋买卖合同被宣告无效后,一般可能产生以下法律后果:(一)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。(三)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。(四)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。(五)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。
1.房屋买卖合同被确认无效后,已经实际居住的是否承担房屋使用费
房屋买卖合同签订后,买受人取得了合同约定的房屋使用权的,应当认定买受人因此取得了一定的使用权益,该利益虽不直接反映为货币或实物,但该使用权益可以物化为财产性利益,可以以使用费的方式体现,所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费,但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还,实践中处理不统一,一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。
2.房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理
房屋买卖时对当事人利益产生重大影响的交易行为,要遵守诚实信用原则,通常导致房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人,房屋买卖合同的无效,导致买受人购买涉诉房产的目的无法实现,丧失了与他人订立购房合同的机会,如果合同有效履行,则买受人可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权,对于买受人来说,这些合理的、可预见的利益将无法实现,再次购买房屋可能使得购房成本增加,故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。对于赔偿的具体数额,法院可以根据双方履行合同的实际情况,如支付房款的数额,是否已经居住使用房屋,是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定。
3.农村房屋买卖合同被确认无效后,其法律后果如何处理
处理合同无效的法律后果时,应当根据合同法的规定,以及“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。
4.农村房屋买卖合同无效后,双方的过错认定需要考虑哪些因素
由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方,因此一般认为卖方负主要责任,买方负次要责任。但仅仅抽象考虑主次责任之分,而不作进一步的明确,对这类案件的审理非常不利,因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大,一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下,对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。笔者认为,在认定双方主次责任的同时,还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。(1)时间因素。购买的时间越早,买方的责任越小;相反,最近几年购买的房屋,卖方的责任较小。(2)身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易,买方的责任较小;居民与村民之间进行的房屋交易,买方的责任较大。(3)购房目的。对于自住型购房,买方的责任较小;对于投资型购房,买方的责任较大。(4)政策因素。符合政策需要进行的购房,买方的责任较小,相反,责任较大。在划分责任时,上述几个界定因素均可以单独考虑,但是在相互冲突时,如城镇居民购房自住,则需要综合衡量,着力考察购房时的具体原因。
5.关于农村房屋买卖中信赖利益损失的认定
所谓信赖利益,是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。在农村房屋买卖合同纠纷案件中,并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围,与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益,应单独进行处理。
(一)卖方的损失
在农村房屋买卖合同中,由于合同无效给卖方造成的损失比较少,也容易确定。一般来说,卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用,这已经达成了共识。至于该损失的计算标准,主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。
(二)买方的损失
(1)土地的补偿。在农村房屋买卖合同中,买方因合同无效造成的损失范围如何认定,一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期,因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小,司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失,同时,法律上也没有对此作出相应规范。但是,最近十几年的时间地价上涨太快,不考虑买方的损失显然有失公平的原则,因此,有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张,具体到农村房屋买卖合同中,则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会,结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。
(2)房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失,通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高,因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益,但其并无主张权,因为这部分补偿针对的是房屋所有人。
(3)住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行,基本原则是谁出资,补偿谁。
6.农村房屋连环买卖中,如何返还
连环买卖中,返还房屋及购房款、赔偿损失仅及于一手卖房人和最后一手买房人。中间环节,不再顺次返还及赔偿。
7.农村房屋买卖合同被确认无效后,对于超出宅基地范围所建房屋是否应予返还
在确认合同无效后,返还时只能就全部宅基地及住宅进行处理。同时,宅基地面积的管理属于土地管理范畴,并非民事案件所应解决。因此,在评估作价时对宅基地是否存在面积超标问题不作考虑。但在实践中已出现买受人购买房屋后在相邻的宅基地或空置的土地上建房的情形,此时则不应笼统地认为均应向出卖人予以返还,而应本着与原有房屋及宅基地是否构成添附、无法予以分离,则应予以返还;如不构成添附,系独立于购买时的房屋及宅基地而存在,则不应予以返还,否则会导致出卖人因此在其原有宅基地范围之外另行获得土地使用权的不良后果。实践中应把握,宅基地范围外超建部分如与原建筑无法分离的一并予以返还,如与原宅基地毗邻且建筑物与原宅基地上建筑物可以明确分离的不予一并处理。

农村房屋买卖合同有法律效力吗
答:农村房屋买卖合同有法律效力,但具有一定的限制。农村房屋买卖合同的出卖人和买受人必须是同一村的村民,买受人必须符合宅基地的申请标准,所买卖的房屋必须建造合法、符合当地标准,买卖行为必须报经集体经济组织批准同意。

房屋买卖协议书是否有法律效力
答:依照法律规定,双方自愿订立的房屋买卖协议是具有法律效力的。房屋买卖议的有效性,是合同条款能否执行的前提。如果合同被法院或者仲裁机关确认无效,无论双方对合同条款设计得多么缜密、全面,除了个别约定争议管辖机构或者审计单位等程序性条款之...

房屋卖房合同无效条款是否有效
答:根据《民法典》第五百零七条规定,合同不生效、无效、被撤销或者终止的,不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。因此, 房屋买卖合同无效 了,并不影响关于违约条款法律效力。房屋买卖合同无效主要有以下几种情形:房地产...

宅基地上房屋买卖合同是否有效
答:如果出卖人将房产和土地的使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地的使用权,买受人是可以提出这种买卖合同无效的。4、主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有人。非...

房屋买卖合同怎样才具有法律效力
答:按照规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人...

没有房产证的房子买卖合同有效吗?合同房能买吗?
答:合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定,没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。4、那再次,有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同,这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是...

房屋买卖合同存在欺诈是否还有效
答:如果存在欺诈损害国家利益了就是无效的。当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销. 《 民法典 》第四百九十条,当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时 合同成立 。在签名、盖章或者...

最高人民法院关于房屋买卖合同效力的规定是什么
答:二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是:首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地...

购房合同有法律效力吗
答:购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确。参考资料 华律网.华律网[引用时间2018-1-11]...

房产买卖契约签了有法律效力吗?
答:房产买卖契约等同于房屋买卖合同,有没有法律效力需要视具体情况而定,依据《合同法》法律规定只要是不符合合同可撤销,合同无效的法定条件,就是属于有效合同就具有法律效力。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人...