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购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的,违约责任究竟该由谁承担?

作者:网络    更新日期:2018.05.28
首先,最高院从未出台过《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,最高院出台的司法解释全称是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。多了“审理”二字。
另,该解释第四条规定,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
该问题中,银行贷款不能的责任属于解释中“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”的情形。因此,你不需要承担违约责任即可解除合同,要求返还定金等一切已缴纳费用。
理由是:
法律方面:1.民法总则规定民事交易应当遵循自愿、平等、公平等原则。
购房过程中大多数人会选择贷款购房,而贷款购房所需要的贷款条件却各不相同。不同银行之间也会存在审核方面的差异。单纯因第三方原因导致贷款不能从而不能签订购房正式购房合同,要求买房承担过错责任,并不退还定金,或要求承担违约责任有违公平原则。
2.《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
之所以在定金罚则后追加“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”基于购房、购车等“大件”物品的买卖流程和交易惯例不同于“小件”物品,例如买衣服。常常需要先交付定金或订金等。正式的交易发生于交付定金、订金后一段时间之内。因此,立法者将“大件”物品中的违约责任规定为“过错责任原则”(有点侵权责任法的味道),而非“严格责任原则”(一般的合同责任)。
“大件”商品与“小件”商品的交易特点决定了此类交易中往往会产生更多的机会主义行为,即卖方恶意不退还“定金、订金等”而买方要求返还双倍“定金、订金”等违约责任。为了规避通过诉讼或者其他方式的“机会主义”行为,审判实践中也往往采取“公平原则”进行认定。例如北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第8229号判决书、2014乌中民四终字第1271号民事判决书均要求卖方返还定、订金,而无需承担责任。
中国消费者报2015年1月5日第A04版也曾接到类似投诉,消费者投诉房产公司恶意不退定金、订金等问题,最终的结果均是返还定金、订金或者签订合同。
3.基于合同法中的不可抗力条款及合同法司法解释中的情势变更等原则,在具体案件中法院也不会将贷款不能的责任认定为交易双方的过错,更多应该认定为不可抗力或情势变更的免责事由,从而不认定双方均有过错。即双方均可免责。
实践方面:1.开发商或者出卖方在出售商品房已经掌握了足够的信息,而对于购房者掌握的信息并没有出卖者充分。
例如,开发商掌握的卖方流程、审批手续、提交信用资料等信息一般地比普通购房者充分,开发商应该对购房者是否具备贷款条件或购房条件有一定的预测性,若在签订认购协议书、定金等协议时不及时告知或者作出合理判断而为了销售业绩盲目和开发商签订认购书等文件,最终导致贷款不能,开发商应承担相应的违约责任或定金罚则。即,赔偿损失或双倍返还定金。
2.购房、购车等定金多者数万、数十万、少则数千元,对于购房、购车群体来讲,因银行或其他金融贷款机构贷款不能而要求买受人承担如此高昂的损失,显然不符合公平正义的基本价值判断。
综上,“大件”商品,如房、车、船、大型机械等交易特点(交易时间差)与“小件”商品,如衣服、鞋等(瞬时性,一般没有时间差)交易有显著的不同,要从交易特点和交易惯例中综合分析过错认定与免责条款,而非机械套用法条或司法解释,方能实现"让人民群众在每一件司法案件中感受到公平正义",实现司法让网民满意、人民满意、社会满意、政治满意。













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