购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的,违约责任究竟该由谁承担? 因不可抗力造成合同无法履行,损失由谁承担

作者&投稿:友晏 (若有异议请与网页底部的电邮联系)
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的,购房户又没有能力全额支付房款,导致商品房买卖合同不能继续履行的,那么违约责任在购房户,开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。

首先,最高院从未出台过《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,最高院出台的司法解释全称是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。多了“审理”二字。
另,该解释第四条规定,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
该问题中,银行贷款不能的责任属于解释中“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”的情形。因此,你不需要承担违约责任即可解除合同,要求返还定金等一切已缴纳费用。
理由是:
法律方面:1.民法总则规定民事交易应当遵循自愿、平等、公平等原则。
购房过程中大多数人会选择贷款购房,而贷款购房所需要的贷款条件却各不相同。不同银行之间也会存在审核方面的差异。单纯因第三方原因导致贷款不能从而不能签订购房正式购房合同,要求买房承担过错责任,并不退还定金,或要求承担违约责任有违公平原则。
2.《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
之所以在定金罚则后追加“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”基于购房、购车等“大件”物品的买卖流程和交易惯例不同于“小件”物品,例如买衣服。常常需要先交付定金或订金等。正式的交易发生于交付定金、订金后一段时间之内。因此,立法者将“大件”物品中的违约责任规定为“过错责任原则”(有点侵权责任法的味道),而非“严格责任原则”(一般的合同责任)。
“大件”商品与“小件”商品的交易特点决定了此类交易中往往会产生更多的机会主义行为,即卖方恶意不退还“定金、订金等”而买方要求返还双倍“定金、订金”等违约责任。为了规避通过诉讼或者其他方式的“机会主义”行为,审判实践中也往往采取“公平原则”进行认定。例如北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第8229号判决书、2014乌中民四终字第1271号民事判决书均要求卖方返还定、订金,而无需承担责任。
中国消费者报2015年1月5日第A04版也曾接到类似投诉,消费者投诉房产公司恶意不退定金、订金等问题,最终的结果均是返还定金、订金或者签订合同。
3.基于合同法中的不可抗力条款及合同法司法解释中的情势变更等原则,在具体案件中法院也不会将贷款不能的责任认定为交易双方的过错,更多应该认定为不可抗力或情势变更的免责事由,从而不认定双方均有过错。即双方均可免责。
实践方面:1.开发商或者出卖方在出售商品房已经掌握了足够的信息,而对于购房者掌握的信息并没有出卖者充分。
例如,开发商掌握的卖方流程、审批手续、提交信用资料等信息一般地比普通购房者充分,开发商应该对购房者是否具备贷款条件或购房条件有一定的预测性,若在签订认购协议书、定金等协议时不及时告知或者作出合理判断而为了销售业绩盲目和开发商签订认购书等文件,最终导致贷款不能,开发商应承担相应的违约责任或定金罚则。即,赔偿损失或双倍返还定金。
2.购房、购车等定金多者数万、数十万、少则数千元,对于购房、购车群体来讲,因银行或其他金融贷款机构贷款不能而要求买受人承担如此高昂的损失,显然不符合公平正义的基本价值判断。
综上,“大件”商品,如房、车、船、大型机械等交易特点(交易时间差)与“小件”商品,如衣服、鞋等(瞬时性,一般没有时间差)交易有显著的不同,要从交易特点和交易惯例中综合分析过错认定与免责条款,而非机械套用法条或司法解释,方能实现"让人民群众在每一件司法案件中感受到公平正义",实现司法让网民满意、人民满意、社会满意、政治满意。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担哪些违约责任?~

A 继续履行
B 采取补救措施
D 赔偿损失
合同法第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

施工合同示范文本对不可抗力损失的承担进行了约定,可以参考执行。
17.3 不可抗力后果的承担
17.3.1 不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。不可抗力发生前已完成的工程应当按照合同约定进行计量支付。
17.3.2 不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和(或)工期延误等后果,由合同当事人按以下原则承担:
(1)永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏,以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担;
(2)承包人施工设备的损坏由承包人承担;
(3)发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失;
(4)因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务,已经引起或将引起工期延误的,应当顺延工期,由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担,停工期间必须支付的工人工资由发包人承担;
(5)因不可抗力引起或将引起工期延误,发包人要求赶工的,由此增加的赶工费用由发包人承担;
(6)承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。
不可抗力发生后,合同当事人均应采取措施尽量避免和减少损失的扩大,任何一方当事人没有采取有效措施导致损失扩大的,应对扩大的损失承担责任。
因合同一方迟延履行合同义务,在迟延履行期间遭遇不可抗力的,不免除其违约责任。
17.4 因不可抗力解除合同
因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的,发包人和承包人均有权解除合同。合同解除后,由双方当事人按照第4.4款〔商定或确定〕商定或确定发包人应支付的款项,该款项包括:
(1)合同解除前承包人已完成工作的价款;
(2)承包人为工程订购的并已交付给承包人,或承包人有责任接受交付的材料、工程设备和其他物品的价款;
(3)发包人要求承包人退货或解除订货合同而产生的费用,或因不能退货或解除合同而产生的损失;
(4)承包人撤离施工现场以及遣散承包人人员的费用;
(5)按照合同约定在合同解除前应支付给承包人的其他款项;
(6)扣减承包人按照合同约定应向发包人支付的款项;
(7)双方商定或确定的其他款项。
除专用合同条款另有约定外,合同解除后,发包人应在商定或确定上述款项后28天内完成上述款项的支付。

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